新經濟引領成都寫字樓需求轉型 科技新媒體與聯合辦公成新熱點

2018年1月18日，成都 –世界領先的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉重磅發布《中國重點城市寫字樓租戶普查報告|2017成都》，調查覆蓋41棟符合世邦魏理仕定義的甲級寫字樓，涉及企業總數近3,000家，總承用面積超過170萬平方米，樣本率接近85%。世邦魏理仕曾于2012年和2015年先后對成都甲級寫字樓入駐企業進行全面普查，此次2017年普查旨在從市場需求變化的角度進行深度剖析，為成都寫字樓市場開發、租賃及運營管理提供指導建議。

世邦魏理仕華西區研究部主管朱建輝表示：“本次租戶普查是繼2012年和2015年后，我們第三次聚焦成都寫字樓需求結構。在市場迎來拐點的關鍵時期，租戶結構的變化對市場前瞻性預判意義重大。作為中國新經濟發展的代表性城市，成都寫字樓的租戶結構與產業發展趨勢同步，科技類新興產業成為寫字樓需求的重要驅動力。未來，我們對成都寫字樓市場發展持積極樂觀預期，新經濟將繼續引領寫字樓市場發展，支撐辦公需求進一步提升。”

“雙創”戰略助力科技新媒體與聯合辦公異軍突起，重塑需求端結構

調查顯示，金融業繼續領跑成都甲級寫字樓需求，但受到近兩年小微、新興金融調控不斷加碼導致的需求萎縮影響，其所占比重由2015年37%降低至2017年28%。其次，得益于國家“雙創”戰略，初創企業在蓉涌現，科技新媒體（TMT）加速需求釋放，2017年首次躋身甲級寫字樓需求的前三大來源。再者，承接創業型小微企業需求的聯合辦公等第三方辦公空間成為近年需求熱點，進而帶動服務業異軍突起，躍升至需求榜第二。

中資企業貢獻超八成辦公需求

2017年，成都甲級寫字樓新成交中，外企貢獻率已跌破10%，短期內其經營策略難覓根本性轉變的跡象。中資企業（含四川本土企業）對市場的影響力逐年提升，截至2017年末，其甲級寫字樓市場份額已超八成。成都新經濟發展紅利及“雙創”戰略推動新設立需求從2015年20%回升至2017年37%，帶動市場凈吸納量在過去兩年強勢回升。

科技新媒體租戶大面積需求增幅居首

成都甲級寫字樓租戶平均承用面積為589平方米，居二線城市前列。其中300平方米以下的需求占比達到46%，300-500平方米占比為25%；3,000平方米及以上的大面積需求占比為1-2%，但總承用面積占比高達15%，體現大面積需求企業對市場去化的價值。行業方面，銀行、保險等傳統金融租戶仍是3,000平方米及以上大面積需求的首要來源，占比達到25%。TMT行業的大面積需求占比從2015年11%躍升至2017年18%，位列第二，增幅居首。

四大商務區產業特征鮮明，寫字樓市場“雙核”格局成型

中央商務區、東大街、人民南路、南延線—“四足鼎立”格局凸顯。得益于區位條件及商務氛圍積淀，中央商務區逐漸發展為以專業服務為主導、金融與零售為支撐的綜合性商務板塊，亦是聯合辦公青睞的區域之一。東大街板塊仍以非傳統金融為主導，新興金融氛圍延續。人民南路作為傳統商務板塊，傳統金融與非傳統金融主導區域需求。伴隨新經濟與科技產業高速發展，TMT崛起并主導高新南區（南延線）金融城、大源板塊辦公需求。2017年，南延線板塊成熟度進一步提升，辦公需求加速釋放，貢獻率超六成。“市中心”與“南延線”的雙核格局發展成型。

南延線或將成為拉動全市租金上漲的源動力

展望未來，作為寫字樓傳統第一驅動力的金融與新經濟、科技、創新創業驅動的TMT及聯合辦公將繼續主導辦公需求。南延線作為成都寫字樓市場雙核之一，其租金水平受早年集中供應影響，整體水平被低估。在此背景下，隨著區域商務及配套設施成熟度的提升，南延線對企業的吸引力亦將大幅增強，有望成為帶動全市租金上漲的首要驅動力。天府新區板塊，隨著天府國際機場、地鐵線路等基礎設施開建，產業與人口導入有望支撐天府新區成為繼高新南區后未來成都寫字樓又一新興商務區域。

世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|辦公樓部主管戴暉表示：“2017年，成都整體租賃市場表現活躍，寫字樓庫存壓力得到極大緩解，市場空置率創2015年來新低。從2017年租戶成交來看，聯合辦公類企業需求占比約占14%。同期，金融和TMT行業穩定成長，與聯合辦公構筑寫字樓需求三大主力板塊。區域方面，南延線（大源和金融城）板塊承擔總體需求量的66%，使得雙核心的形成有了更堅實的基礎。”