北京舊改寫字樓漸成趨勢：城市"換血"的縮影

（騰訊房產陳婷婷 發自北京）2018年2月第一天，90后房地產咨詢界新星李嗣振，神采奕奕地來到采訪室接受了預約好的專訪。

北京四九城，每天都有新故事。內城繁華依舊，而“城市更新”作為新的時代命題也已拉開大幕，猶如眼前新晉的房地產從業面孔，正以更鮮活的姿態來書寫這座城市的舊顏新貌。

李嗣振，2015年畢業于香港城市大學，并獲得房地產經營與管理碩士學位，現擔任“五大行”之一的高力國際企業戰略咨詢部副經理，短短兩年時間的歷練，已然是房地產咨詢行業的年輕生力軍。

最新公開的一份報告《待改舊顏換新樓——北京舊改寫字樓趨勢及策略》，就是出自李嗣振及其團隊之手。這份報告的背景是，北京上海等一線城市為代表的中國房地產市場已進入“存量經濟”階段，商業地產的存量盤活成為開發商目前研究的重要方向。

截止2017年，北京核心商圈出現十余個“商改寫”、“酒改寫”、“寫字樓升級改造”的典型案例，舊改寫字樓已然成為北京房地產新趨勢。

“北京‘舊改寫’的分布情況以五環內為主，集中在各大核心商務區范圍內，因為這些區域商業成熟度高，商業物業存量大，所以發生改造的概率也相對較高。”李嗣振告訴記者。

近幾年，隨著北京老城疏解進入“抽絲剝繭”階段，自2014年后改造項目逐漸增多。在北京市新增產業的禁止和限制目錄中，五環內成為受限的重要區域。“這也促成了存量改造成為趨勢，而且受電商沖擊、經濟結構調整等影響，購物中心、酒店等經營壓力逐漸加大，而寫字樓整體市場保持平穩上升，回報相對穩定，在這樣的情況下，舊改寫字樓項目就越來越多。”

李嗣振表示，舊改為城市更新帶來了諸多變化，這對整體寫字樓市場有一定促進作用，不僅影響了新一代寫字樓項目的設計趨勢，同時帶動了北京等稀缺土地資源城市的更新和存量升級。

因改造帶來的變化體現在四個層面：物業硬件升級、共享空間打造、藝術氛圍引入以及生態辦公的營造，舉例來說，比如中糧廣場內部打造了COFCO FANTASY共享辦公空間，中融信托廣場則利用原有商業的特殊結構，設計了貫通南北的采光中庭，此類均為舊改市場上較為成功的案例。

據了解，城市更新既是一線城市的熱點問題，同時也存在諸多痛點和難點。對此，李嗣振舉例稱，“這幾年我們看到北京市場上原廠房改造也比較多見，比如首鋼搬遷后園區的整體改造升級，高力國際曾為首鋼的二通廠園區提供改造咨詢及產業招商服務，我們經過訪談及調研發現，文創產業包括動漫、影視等更加偏向入駐在非標準的辦公場所內，這也就為未來園區的發展提供了一個定位基礎，但我們認為難點也存在，包括對既有建筑更新的基礎上升級、還有對整體人文環境、生態環境、產業結構的更新和延續。”

與此同時，除了反響較大的舊改案例，如盈科中心、高和藍峰等，也不乏一些改造的失敗案例。“舊改失敗的原因很多，但普遍存在的是產權問題，很多項目早些年產權出售，經營者沒有真正持有物業，導致改造受阻的不在少數。”

對此，李嗣振建議，開發商要對目標物業取得產權，同時在改造時充分利用項目優勢和特點，以期實現項目的升級。

寫字樓改造后，退出方式有哪些？選擇退出方式的標準是什么？李嗣振表示，目前退出方式主要為3種，包括以股權或資產出售給第三方、資產證券化（ABS/CMBS）、REITs，目前主要以第一種居多，其中股權類型稅負相對較少，后兩種還需要考驗中國金融市場的成熟度，預測未來有更多的發展空間。

據介紹，2017年北京甲級寫字樓市場供需均保持平穩態勢，空置率小幅提高，平均租金同比增長0.4%，至人民幣332元/月/平米。從區域而言，目前北京產業疏解及轉移的大背景下，各個商務區均面臨租戶的更新升級以及樓宇的升級換代，同時也受到其他新興商務區的挑戰，如上地、昌平將與中關村區域形成競爭和補充，而區域內原有的IT零售逐漸撤離，并且當地辦公樓宇年限較久，這也對區域寫字樓市場發展提出了新的要求。

李嗣振特別提到，例如鼎好大廈在原有租戶撤離后重新裝修加入共享空間等新業態，為互聯網、高新科技類公司提供更加人性化、舒適化的辦公環境，考慮更多健康生態因素，而這一點，將會成為寫字樓改造新的趨勢。

在這悄然生變的時代背后，“舊改”可以說是時代變化的一個縮影，城市更新則意味著經濟體的更新、產業的更新、區域結構的更新以及未來生活方式的更新，一如眼前年輕的項目負責人，城市“換血”也正以更新鮮、更年輕態的視角長驅直入。