“高價租賃房”盈利模式存疑 “蛋糕”難下咽

近日，全國首個企業自持租賃房項目“萬科翡翠書院”進入預租階段，卻因高昂的租金（90平方米三居室的月租金約為1.5萬-1.8萬元，180平方米的四居室月租金約3萬-4萬元）成為外界關注的焦點。支持者認為，高租金由高成本推動，且市場不乏此類需求；反對者則指出，這是非理性拿地的后果，項目盈利困難重重。不同于純粹的租賃地塊，該項目是銷售型地塊被競至100%自持的結果，因此不但價格高昂，也難以享受到運營租賃項目的稅費優惠。分析人士認為，作為房企首個自持租賃項目的“吃螃蟹者”，定位高端租賃、引入基金，都包含著萬科對租賃項目商業模式的探索。無論成敗與否，對行業的借鑒意義仍然重大。

租賃時代的到來是大勢所趨，機構化運營、長租占主流將成為主要特征。但目前為止，無論房企、經紀公司，還是社會化機構，都未探索出可持續的盈利模式。優勢和劣勢都十分明顯的房地產企業，如何在該市場取得突破，仍然是一項重要課題。

布局步伐放緩

由于歷史原因，經紀公司是租賃行業最有經驗的運營者，資產輕、管理效率高、運營模式成熟是其主要特點。近年來，鏈家、我愛我家等大型經紀公司都成立了長租公寓部門，并推出了較為成熟的長租公寓產品。

側重新房銷售代理的世聯行，也推出了長租公寓產品。魔方公寓、U+公寓、蛋殼公寓等機構，是租賃市場的另一支力量。這類機構數量眾多，并受到資本青睞，一些企業還實現了快速擴張。但由于運營能力參差不齊，淘汰率也相對較高。

房地產企業是不折不扣的“后來者”。目前，萬科、龍湖、招商、碧桂園等大型房企均推出了長租公寓產品，但起步都相對較晚。房企的優勢在于資金雄厚、房源充裕，容易實現快速擴張，但運營經驗被認為是短板。

在多數研究機構看來，這也是當前租賃市場最主要的三類機構化運營者。根據各地官方文件，未來還可能有政府機構加入其中，“分食”這一市場。

鏈家研究院于2016年末發布的《租賃崛起》報告指出，預計到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。現階段，對租賃市場的布局仍屬于“跑馬圈地”。

據21世紀經濟報道了解，盡管擴張能力強，但截至目前，除極少數案例外，絕大多數房企采用合作（如陽光城和寓見公寓）或輕資產的方式運營長租公寓。

“輕資產”，意味著開發商與項目持有方或經營方簽訂長期房屋租賃合同，然后進行裝修改造及運營管理。與之相對的“重資產”，則指通過收購獲得物業產權或長期使用權，然后進行運營。

即使各地已經推出成本相對“低廉”的租賃用地，房企拿地積極性似乎仍然不高。自2017年7月至2018年1月，上海累計出讓7批次、29幅租賃住房用地，平均起始樓面價6600元/平方米左右，遠低于周邊商品房樓板價。但這些土地多被國企獲得，且多以底價成交。

北京某房企人士向21世紀經濟報道指出，過去一年來，房地產企業銷售向好，但融資政策在不斷收緊。因此，在商業模式不甚明朗的情況下，房企對新業務慎重布局，也是情理之中。

他還透露，根據該企業委托相關機構的調研，發現在一些熱點一二線城市，租賃房源供應已出現區域性、階段性過剩，暫時不利于重倉布局。

商業模式不明

從操作模式上，銷售與租賃有著本質不同，前者重營銷，后者重運營。且如果不能引入戰略投資者，容易發生資金占用量大、持有成本高的風險。

為解決“萬科翡翠書院”項目的資金問題，北京萬科于2017年5月入伙中城乾元基金，并將后者引入項目。從出資比例看，北京萬科實現了11倍的杠桿率。在具體參與細節上，分析人士認為，基金極有可能以類REITs的方式來操作。這也是目前長租公寓運營的主要操作方式。

近期，房企頻繁發布租賃資產證券化產品。保利于3月13日成功發行房企租賃住房REITs，儲架總規模50億元，首期利率5.5%。4月初，陽光城首單A股民企儲架式長租REITs獲深交所通過，規模不超過30億元。此外，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產等房企也以發行REITs、CMBS、ABN等方式，實施了租賃證券化。

中原地產首席分析師張大偉認為，這些嘗試的目的在于建立租賃產品的商業模型，但就國內租賃市場的現實而言，未必有效。

他向21世紀經濟報道表示，當前房企實施的租賃資產證券化產品中，沒有一個是真正的REITs。因為真正的REITs是靠租金收益，而國內的租金收益不能覆蓋資金成本，需要貼息。所以，這些資產證券化產品“不是套現，而是借錢”。

張大偉指出，中國房地產市場的租售比偏低，使得這些資產證券化產品難以真正有效。即使放松“N+1”的分隔出租模式，或者允許商住類項目發行資產證券化產品，也只能保證持平或微利。若不能放開，則無法保證盈利。

到目前為止，無論房企、機構，還是經紀公司，都未能探索出租賃市場可持續性的盈利模式。

2017年5月，優客逸家CEO劉翔對外宣布，當年4月份成都公司首次實現單城市盈利，這是長租公寓行業中，首個宣布實現規模化盈利的企業。但此番表態受到一定質疑。此后，這家公司專注于規模擴張，未再宣布有關業績的信息。

即使商業模式行之有效，運營方也需借助規模效應實現利潤最大化。在近期的業績會上，世聯行董事長陳勁松就表示，長租公寓業務目前仍處于“投入期”，規模效應加上租金上漲帶來的成本優勢，將逐步為該業務帶來收益。

張大偉指出，即使上述問題都解決，之后運營層面的考驗才剛剛開始，保持高效率、高品質和低空置率，都需要卓越的管理和運營能力。

他還表示，租賃市場有大量待解決的問題，房企在這一領域的優勢和劣勢都較為明顯。根據企業發展戰略的不同，各公司的投入力度也不相同，但要想在短期內取得實質性突破，恐怕并非易事。