大量寫字樓將入市 租戶或將在租賃談判中占上風

　第一太平戴維斯10月16日發布的報告顯示，北上廣深去年寫字樓空置率同比增加，租戶在談判中將擁有更多籌碼。

　　根據第一太平戴維斯的報告，上海2016年寫字樓空置率8.4%，同比增加2.3個百分點。北京2016年寫字樓空置率為5.6%，同比增加2.6個百分點。廣州2016年寫字樓空置率為13.8%，同比增加0.1個百分點。深圳2016年寫字樓空置率11.2%，同比增加2.9個百分點。

　　第一太平戴維斯對四個城市寫字樓未來新增供應進行了預估。從上海來看，上海核心及非核心市場未來三年將迎來共計683萬平方米的新增寫字樓面積，寫字樓新增體量巨大。

　　北京寫字樓市場按計劃將有12個項目于2017年年內入市，建筑面積共計約55萬平方米。在2018年至2019年間仍將有大量甲級寫字樓面積完成交付。在廣州，預計未來兩年甲級寫字樓市場會迎來39萬平方米的年均新增供應量。在深圳，甲級寫字樓市場將在2017年和2018年分別迎來近180萬平方米和396萬平方米的新增供應，屆時存量將增加一倍以上。

　　同時，第一太平戴維斯研究部還報告稱未來新增供應大部分位于新區或者非核心區域。上海新增供應中55%將位于非核心商務區；北京新增供應中約有85%將位于非核心商業區。廣州大量供應在琶洲和廣州國際金融城片區，市中心以外區域如番禺、黃埔也會在2018年底陸續迎來一些項目交付。

　　在這樣的基本面下，第一太平戴維斯研究部認為，市場很難實現需求的短期或者同步跟漲，相應的，未來數年中租戶將可在租賃談判中占據上風。

　　在需求端，需求主體和選擇都在改變。在選擇上，一些租戶為了節省空間成本，探索整體搬遷至非核心商務區，或者購買和自行開發物業以自用。隨著聯合辦公空間的發展，規模較小的初創企業也會轉而投向聯合辦公市場。

　　在主體上，辦公空間新增需求主要來自服務業，尤其是金融和信息技術行業。一度受保護免于外來競爭的本土企業，如今正迅速增長，并越來越多地參與市場競爭及跨境合作，同時向國際同行取經。與此同時，新興私營企業和金融技術行業的加速增長，也使得原體制內的國有企業面臨更大壓力。

　　在供應端，較為傳統的業主不斷尋求拓寬租戶服務的范圍，以此在競爭中獲得差異化優勢。機構型投資者對老項目改造升級正日益升溫。同時, 寫字樓“二房東”現象（以低于市場的價格將寫字樓整棟租下再轉租出去）的專業租賃服務公司也正盛行。

　　總的來看，第一太平戴維斯研究部認為，隨著新總體規劃區的項目陸續完成交付，即便在一線城市，租戶在談判中也將擁有更多籌碼。但在一些特定的子市場，業主出于種種原因仍可繼續在租賃談判中占據上風，典型的區位有上海的小陸家嘴以及北京的金融街。小陸家嘴是上海的金融樞紐，金融街則是國家金融監管部門及國內外大型金融機構的聚集地，如今這兩個板塊市場開發接近飽和，租金及入住率均為全市最高。