深圳：寫字樓和辦公物業成新風口？

寫字樓和辦公物業成投資新風口?

過去一年，深圳住宅成交陷入低迷的另一面，是深圳的寫字樓和辦公物業市場日益活躍。

新近公布的機構數據顯示，2017年深圳一手寫字樓成交面積、商辦大宗成交額同比均大幅上升，呈現出供需兩旺格局。由于有真實需求支撐，寫字樓的空置率則出現下降，租金微漲。

繁榮的辦公物業交易，反映出深圳對第三產業的吸引力。有統計顯示，深圳高新技術產業、金融業兩項產業的寫字樓租賃面積占比超過60%。

展望后市，隨著行業對辦公樓升級擴張需求的增加，供需兩旺格局可能會延續。

深圳中原投資部總經理楊創慧指出，在住房市場繼續受控、深圳企業環境不斷向好等多因素影響下，大宗交易將持續活躍，特別是商辦市場，作為資產配置將深受市場青睞。

辦公物業成交活躍

據深圳中原統計，2017年深圳一手寫字樓共成交53萬平方米，同比大幅上升73%。

成交大幅增加的情況下，市場對寫字樓供應的消化良好。據戴德梁行監測，截至2017年末，在供應大幅增加的情況下，深圳甲級寫字樓空置率僅12.57%，同比下降了0.69個百分點。

戴德梁行指出，雖然年末租金出現環比小幅回落，但較去年同期仍上漲8.5個百分點，達268.74元/平方米/月。

這與大宗交易的增加有關。深圳中原統計，深圳2017年的商辦大宗交易成交金額達到約514億元，相比2015年的306億元、2016年的428億元大幅增加。

“寫字樓在大宗交易中的成交量明顯增加”，楊創慧指出，目前購買商辦物業的買家主要為自用實業公司及基金;隨著嚴厲的住宅調控持續，投 資方也將目光轉向關注商辦，使得商辦大宗交易日益頻繁。

過去一年，深圳有多家企業通過拿地自建或整棟購買寫字樓作為企業總部。

“深圳大部分寫字樓是以總部物業的形式入市的”，戴德梁行深圳公司高級董事羅進良指出，以平安金融中心為例，項目可容納3萬人辦公，總供應量達32萬平方米。

他表示，此前業內預計，這么大體量入市可能對市場造成一定壓力，需要較長時間才能消化。但該項目入市短短三個月，出租率達到80%，消化速度非常驚人，最新租賃價格達到550元/平方米，創下深圳甲級寫字樓租賃價格的新高。

種種跡象表明，寫字樓和辦公物業正成為深圳樓市新的投資風口。

“商業地產的投資價值正在被重新審視”，深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，未來住宅將會是樓市產品中價值最低的，而投資寫字樓等商業的比例高，租金回報更理想。

楊創慧進一步指出，住宅嚴調控，在投 資渠道有限的情況下，商辦物業成為良好資產配置，加上一線城市“類住宅”受嚴控，深圳物業成為交易標的，各地的基金紛紛投 資其中。

深圳市的土地出讓也迎合了這一趨勢。目前，重大產業及總部經濟等項目用地供應，已成為深圳新增土地供應的主流。

在深圳2017年成交的43宗土地中，住宅用地僅1宗，商辦用地則達到20宗，規劃建筑面積達384.65萬平方米，占總規劃建面的63.36%。

其中，2017年深圳灣總部基地共成交7宗土地，出讓金額合計227億元，是年內土地出讓最多、出讓金額最高的區域，規劃建筑面積占到全市商辦規劃建筑面積的32.2%。

此前，已有神州數碼、中興通訊等多家企業拿地入駐深圳灣總部基地。按照規劃，深圳灣總部基地總用地面積達117.4公頃，未來總建筑面積規模將高達450萬至550萬平方米。

深圳中原工商鋪部寫字樓部總經理范進佳認為，未來將有更多外地企業進入深圳，整棟寫字樓的大宗交易也將增加。

產業支撐需求

“寫字樓是經濟發展的晴雨表”，羅進良表示，事實上，辦公物業出租情況是對相關產業發展狀況的反映。

作為深圳的四大支柱產業，高新技術產業及金融業近年發展迅猛。

深圳市統計局數據顯示，2016年深圳金融業實現增加值2876.89億元，占GDP比重達14.8%。從全國范圍看，深圳的這兩項指標僅次于北京、上海，位居全國第三。

隨著營商環境提升，近兩年越來越多的金融機構落戶深圳。1月17日，深圳市市長陳如桂在政府工作報告中披露，2017年深圳新引進持牌金融機構36家，新增境內外上市公司41家。

在高新技術產業方面，深圳的領先優勢更加突出。2017年全年，深圳新增3193家國家級高新技術企業，總數累計已達1.12萬家，位居全國第二。

快速發展的這兩項產業，成為深圳寫字樓和辦公物業強有力的支撐。戴德梁行研報顯示，金融、科技類企業在辦公物業市場新增需求中占比分別達37%和30%。

具體來看，科技類企業在南山甲級寫字樓新增需求占比達45%，而金融業在福田甲級寫字樓新增需求占比達到53%。

展望后市，記者綜合多方觀點發現，供需兩旺格局將會在2018年持續，且土地及項目交易有望進一步增加。

從需求端看，仲量聯行深圳董事總經理夏春毅指出，在經濟持續發展的前提下，主力需求如泛金融、科技、專業服務對于辦公樓升級擴張需求將增加;而在深圳整體活躍的創業氣氛帶動下，高端聯合辦公品牌將逐漸加大進駐步伐，成為新的需求亮點。

范進佳則從大宗交易預測，由于將有更多外地企業進入深圳，整棟寫字樓的交易也將增加。

而在供應端，隨著平安金融中心南塔、前海自貿大廈等項目相繼入市，深圳的寫字樓集群正在成型。

據戴德梁行測算，2018年深圳將有180萬平方米寫字樓集中供應，未來5年深圳全市將有約800萬平方米甲級物業入市。

羅進良分析，從羅湖蔡屋圍片區到福田CBD、車公廟片區，再到南山科技園、后海片區，隨著龍崗、坪山相繼出讓地標地塊，未來各區或將建區域商務中心，企業將擁有更大的選擇空間。

不過，擴張的供需規模可能會影響到市場價格水平。有深圳寫字樓研究人士認為，未來部分位置、資質不太好的寫字樓租金將會出現下滑。