全國商品房庫存總量達近年低點 城市間供求比分化加大

4月17-19日，上海又有三個新盤入市，共推出1792套房源。總體來看，上海有超過20個樓盤相繼拿到預售證，將在4月中下旬開啟密集的搖號開盤。

預售審批加速，房企也逐漸適應限價要求。當前上海改善型產品入市增多，近期開盤去化率均在90%以上。但綜合全國來看，各地供應與去化節奏呈分化趨勢。

不過同策研究院首席分析師張宏偉指出，目前一線城市和強二線城市商品住宅獲得預售許可證的庫存絕對量并不多。截至3月底，京滬穗深存量分別為624萬平方米、454萬平方米、727萬平方米、265萬平方米，二線城市中杭州、南京、蘇州、武漢、成都、西安等絕對量大多低于500萬平方米。

需要指出的是，由于各地限價和開發商推盤節奏調整，還有大量具備預售條件，但還未拿到預售許可證的存量樓盤，現在基本已是現房或準現房。按照同策研究院測算的近6個月商品住宅去化速度來看，各地庫存減少的另一面，是去化速度不盡相同。比如北京的可售房源庫存去化周期約在18個月，上海去化周期是12個月，廣州、深圳均約11個月。

供求比分化

據同策研究院統計，1-3月14個一線城市及重點二線城市中，一線城市以廣州商品房供應量最大，為148.23萬平方米；重點二線城市中重慶最大，批準上市面積754.57萬平方米。去化最高的一二線城市對應也是廣州與重慶。供求比而言，除了北京、重慶供應大于去化面積，其余12個城市均出現供不應求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，從當前調控政策來說，大城市得益于房地產推盤節奏加快，實際上后續資金回流壓力不會太大，但有一點是肯定的，即房企主動降價心態在加劇。“畢竟不賣樓就沒有業績增長機會了”。

比如4月前兩周，上海均有近9萬平方米的新房上市量，其中多個項目申請時間都已長達一年，蓄客時間較長，去化也很明顯。然而，據同策研究院統計，上海的供應和去化水平仍然下跌。以4月9-15日這一周數據為例，上海一手房預售供應量9.79萬平方米，環比下跌5%；成交量9.79 萬平方米,環比下跌5%；成交均價47383/平方米，環比下跌7%。

房企剛公布的一季度銷售業績也可驗證城市分化。碧桂園以1879.7億元的合同銷售額成為銷售冠軍；恒大、萬科則以1618.7億元和1542.6億元分列第二、三位。其中，碧桂園3月單月合同銷售額達641.3億元，分別較恒大、萬科的單月銷售額多出百億元。克而瑞研究中心指出，這源于碧桂園在三四線城市布局項目較多，相比一二線城市，三四線城市銷售受限較少。

嚴躍進分析道，目前已經進入縣城去庫存階段，所以碧桂園類房企抓住“縣城去庫存”紅利，而強調在類似三四五線城市投資，此類企業也認為這些市場可能還沒飽和。

嚴躍進認為，三四五線城市購房政策相對寬松，加之棚改政策釋放紅利、城市居民收入水平在提高，因此仍有較好的市場發展機會。

綠城就是一個典型案例，據披露，2018年至今，其在公開土地市場已斬獲6宗土地，總地價93億元。僅4月上半月綠城在江浙區域便斥資40億拿下三宗地塊，分別位于德清、舟山、常熟等三四線城市。

庫存總體減少

中原地產研究中心統計顯示，截至2018年3月底，全國商品房庫存已經直逼2014年9月末的庫存數字57148萬平方米，創造了43個月以來新低。

易居研究院統計也顯示，當前全國百城庫存規模回落到5年前水平。截至2018年3月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2088萬、22977萬和18647萬平方米，環比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。三類城市均為下滑態勢，未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。

據監測，3月，一二及三四線城市新建商品住宅存銷比分別為12.2、10.3和10.6個月，相比2月，二線城市持平、一線和三四線城市有所縮短。

在同策14城庫存數據中，一線城市以廣州最高，3月底有747.56萬平方米庫存；二線城市中青島最高，有1160萬平方米存量，天津緊隨其后，有1150.72萬平方米，但這兩個城市前三個月的去化均高于供應量。最近6個月存銷比最小的城市是杭州，在主城區300平方米以上住宅庫存僅183套；平均成交量最高的則是重慶。

近期，同策研究院對全國62個三四線城市綜合評估發現，東部三大經濟圈內三四線城市房企的中長期開發投資機會相對看好，供應量將會上升；非一線城市周邊的三四線城市中長期供應則存在結構性調整。

張宏偉認為，綜合量價周期分析，到2018年第四季度，核心一二線房地產市場成交均價將完全進入周期谷底，之后2019年2-3季度住宅銷量率先反彈、2020年2-3季度房價隨銷量上漲緩慢釋放。綜合判斷，核心一二線城市樓市調控不會松動；三四線城市間長期存銷比存在分化，盡管如鹽城、蚌埠、湖州等城市長期存銷比處于較低水平，一旦市場需求集中釋放，地方政府推地增加將產生新一輪庫存問題。

張宏偉建議房企應把握核心一二線城市影響下，三四線城市房價輪動的周期性機會，不同都市圈內，三四線城市房價將在2018年2季度之前仍有跑量機會，而下一輪三四線城市房價實質性上升階段為2020年1-2季度之后。