聯(lián)合辦公、郊區(qū)化辦公等新業(yè)態(tài)頻出 北京寫字樓市場格局重塑

　與入冬轉(zhuǎn)寒的商品房市場不同，北京的寫字樓市場依然春天般溫暖。

　　多家房地產(chǎn)顧問機構(gòu)近日陸續(xù)發(fā)布的第三季度北京寫字樓市場報告顯示，受第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中向好態(tài)勢推動，北京全市及五大核心商圈寫字樓市場需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。同時，聯(lián)合辦公、郊區(qū)化辦公等辦公新業(yè)態(tài)正在重塑北京的寫字樓市場格局。

　　第一太平戴維斯報告稱，北京市甲級寫字樓總存量保持在967.1萬平方米，整體空置率環(huán)比下降1.0%至5.5%。戴德梁行統(tǒng)計顯示，北京全市有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米391.3元，同比上漲2.6%。非核心商圈的寫字樓供應(yīng)增加，預(yù)計第四季度有58.9萬平方米投放市場，將會給北京邊緣商業(yè)圈帶來更多商業(yè)機會。

　　核心商圈寫字樓租金未來以“平穩(wěn)”為主

　　據(jù)了解，國際金融機構(gòu)摩根士丹利近日續(xù)租位于金融街豐融國際大廈約0.34萬平方米的辦公空間。幾乎同時，另一家知名IT公司中興通訊則簽約了亞奧商圈的外運大廈，簽約面積約1.59萬平方米。

　　這兩家公司是北京核心商業(yè)圈公司的縮影，以金融和高科技為主的高端服務(wù)業(yè)在北京聚集，并逐步形成了金融街、CBD、燕莎、中關(guān)村、東二環(huán)、亞奧、望京-酒仙橋等北京核心商圈。其中前五個因為寫字樓存量面積均超過100萬平方米，習(xí)慣上被稱為北京五大核心商圈，近年來亞奧、望京-酒仙橋商圈的供應(yīng)面積也在增大，亞奧商圈寫字樓的平均租金已經(jīng)超過中關(guān)村。

　　戴德梁行北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部高級董事嚴區(qū)海對記者表示，未來一段時間，核心區(qū)的寫字樓租金以“平穩(wěn)”為主。一方面是因為北京的寫字樓供應(yīng)量逐年釋放，相對比較平均；另一方面則是北京金融、高科技等公司持續(xù)擴張。

　　此外，9月末，北京市正式發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》，要求“二環(huán)內(nèi)禁止新增建設(shè)用地，四環(huán)內(nèi)嚴控新增建設(shè)用地”，長期來看，嚴區(qū)海認為，中心城區(qū)的供應(yīng)受限將支撐核心圈物業(yè)價值持續(xù)堅挺。

　　商場酒店“變身”寫字樓打造聯(lián)合辦公空間成趨勢

　　記者近日在北京動物園南門附近發(fā)現(xiàn)，昔日熱鬧的天皓成服裝商品批發(fā)市場已經(jīng)不見蹤影，整座大樓外表嶄新，“寶藍金融創(chuàng)新中心”的牌子高高掛起，內(nèi)部裝修已經(jīng)完成，在一樓大廳還能聞到一陣陣石灰、油漆的味道。

　　記者走進物業(yè)辦公室，一位工作人員熱情地介紹改造過程并詢問，需要寫字樓還是孵化器的工位。原來從商場改成寫字樓的過程中，大樓的結(jié)構(gòu)沒有變化，清除原來市場內(nèi)的經(jīng)營場所后，在原有基礎(chǔ)上進行翻修。

　　地上樓層裝修成大面積連片的辦公空間，地下一層則改造成聯(lián)合辦公空間，提供工位出租服務(wù)，并且入駐公司享受中關(guān)村孵化器的政策。變成商務(wù)樓宇后，中心主要引入金融互聯(lián)網(wǎng)、高新科技、文創(chuàng)設(shè)計等多產(chǎn)業(yè)。

　　天皓成的華麗變身并不是個案。中關(guān)村商業(yè)圈里的鼎好大廈、e世界等電子市場也在逐步改造成辦公空間。此外，部分酒店變身寫字樓也正在進行。三里屯地區(qū)，盈科中心的公寓部分試水改造成寫字樓，并成功運營；今年4月，菜市口地區(qū)的五星級開元名都大酒店改造完成，更名“中融信托大廈”并對外招租，提供從850平方米到9000平方米不等的精裝大開間。

　　嚴區(qū)海表示，“商改辦”“酒改辦”趨勢持續(xù)走俏。一方面是由于北京疏解非首都功能，幾個大型的批發(fā)市場陸續(xù)搬遷；另一方面是相對于商場和酒店而言，寫字樓在運營成本、租金回報等方面都略勝一籌。

　　隨著中融信托大廈、盈科中心的改造成功，嚴區(qū)海認為，未來幾年，在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項目的改造將更加受投資者關(guān)注。

　　郊區(qū)化辦公帶動寫字樓向邊緣商業(yè)圈聚集

　　滴滴出行近日在北京北五環(huán)外的上地地區(qū)文思海輝大廈擴租了1.44萬平方米。在文思海輝大廈附近，扎堆聚集著騰訊北京總部大樓、新浪總部大廈、網(wǎng)易大廈、百度科技園、漢王大廈等知名IT企業(yè)的寫字樓。

　　上地地區(qū)與北京東南五環(huán)外的亦莊開發(fā)區(qū)形成了北京中心城區(qū)之外兩大寫字樓集中區(qū)。戴德梁行統(tǒng)計顯示，預(yù)計四季度將有58.9萬平方米的新增供應(yīng)投放市場 ，且均位于非核心商圈。

　　嚴區(qū)海認為，北京的地鐵線不斷加快開通步伐，有力提高了非核心區(qū)的可達性，同時產(chǎn)業(yè)聚集，這些共同作用讓郊區(qū)化辦公成為趨勢，多中心也符合北京的規(guī)劃。四季度，北京有望新開通3條地鐵線，分別為S1線、燕房線和西郊線。這三條地鐵線的開通將分別帶動門頭溝、房山和海淀西北部等非核心區(qū)的發(fā)展。

　　由于核心商圈租金的高居不下，企業(yè)將搬遷和新簽約地點鎖定在交通便利的新興商圈不失為一個明智的選擇，尤其是對于租金較為敏感、體量較大及有擴張需求的企業(yè)租戶。（記者 張超）