昆明寫字樓物業需求旺盛 租金上漲趨勢驚人

2013年年初，李嘉誠旗下的ARA地產基金從新加坡騰飛集團手中，以19億元的價格收購了上海延安路上的海洋大廈。這座騰飛集團2006年10月底13.2億元收購的樓，僅6年時間便轉手賺了近6億元的差價。

表示，隨著者進入市場尋找有較強收入和現金流成熟樓和零售物業，未來的寫字樓市場將更為活躍。

高回報

奠定寫字樓價值

仲量聯行數據顯示，在上海，寫字樓已經成為市場中最受青睞的物業類型。2012年上海房地產310億元的大宗交易中，住宅僅占了約6%的比例，商鋪占比達到12%，寫字樓交易則占全年成交量72%的份額。而縱觀全國市場，寫字樓市場異軍突起之勢，卻絕非上海一地，高成交量的背后，蘊藏的是全國寫字樓市場的巨大需求和價值。

放眼全國，2010至2012年，中原集團研究所監測的7個主要城市甲級寫字樓的租金均呈現出快速反彈的過程。從2009年的點算起，與最高點相比，反彈幅度最大的城市是北京和深圳，租金分別上漲105%和82%，廣州、上海、杭州、成都和重慶的租金則分別反彈38%、36%、32%、23%及21%。

然而，面對漲幅驚人的寫字樓租金和放量之下熱度不斷上漲的寫字樓市場，也有不少和人士對寫字樓市場未來的發展空間和空置率的問題表示出了擔憂。

的確，空置率的上升將直接影響著租金水平，統計顯示，2012年空置率有所上升的城市有上海、深圳、杭州、重慶，其中深圳和重慶均出現租金下滑的跡象。但值得注意的是，雖然2012年各城市寫字樓空置表現略有差異，但整體來看，目前的空置率依然處于相對低位。其中，空置率低于10%的城市均為一線城市，分別是北京3.46%、上海6.94%、廣州6.34%、深圳7.90%；二線城市的空置率均超過10%，成都、杭州、重慶的空置率則分別為11.57%、11.23%、16.00%。

而據昆明至祥置業提供2013年上半年昆明主要寫字樓租金統計數據顯示，近年來，昆明寫字樓物業出租率上漲明顯，空置率較低。其中，2008年，昆明寫字樓出租率平均水平為82.64%；2009年，昆明寫字樓出租率平均水平為86.64%；2010年，昆明寫字樓出租率平均水平為88.24%；2011年，昆明寫字樓出租率平均水平達到89.32%。到了2012年，這一數據仍然穩步上升。而部分檔次較高的寫字樓，出租率都在90%以上，甚至100%，這也就是說，在當下的昆明寫字樓市場，空置率與一線城市相仿，出現了罕見不足10%。展現了昆明城市“橋頭堡”建設發展下巨大。

再從近幾年昆明純寫字樓物業的市場平均租金水平來看。2008年，昆明市寫字樓平均租金水平在35.36元/平方米/月；2009年，昆明市寫字樓平均租金水平為37.97元/平方米/月，上漲率為7.4%；2010年，昆明市寫字樓平均租金水平為39.76元/平方米/月，上漲率為8.3%；2011年，昆明市寫字樓平均租金水平達到45.59元/平方米/月，上漲率為9.3%，較高的租金增幅在整個中西部穩居前列。雖然到2012年，租金上漲有所放緩，但仍呈平穩上升的態勢。