北京寫字樓2018年供應將達頂峰 軟硬件亟待加速升級

?寫字樓市場發(fā)展狀況代表著一座城市的經(jīng)濟活躍度。同時，寫字樓市場格局變化也反映著實體經(jīng)濟發(fā)展變化。從機構監(jiān)測數(shù)據(jù)看，2018年北京寫字樓市場將呈現(xiàn)幾個關鍵詞：供應高峰、升級改造、多元化選址。

??此前一年北京寫字樓市場表現(xiàn)十分活躍。世邦魏理仕（CBRE）監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2017年北京寫字樓全年凈吸納量達467,939平方米，創(chuàng)六年來最高水平，同比增長49%。具體而言，主要需求來自于金融（32%）、TMT（28%）、專業(yè)服務業(yè)（13%）及以聯(lián)合辦公為代表的房地產（9%），合計占總體需求的82%；中資企業(yè)占總體需求的70%，外資專業(yè)服務和高科技企業(yè)則有擴張；以望京和奧運村為代表的次中心商務區(qū)凈吸納量占全市49%，量級和權重均為有史以來最高。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗指出，“高端項目的熱租和次中心商務區(qū)的日益成熟是2017年北京寫字樓市場的兩大主旋律。近兩年整體市場新增供應量回升，盤活了市場租賃需求，使前幾年需求被抑制的高租金或大面積承租能力的租戶得以入駐；然而**區(qū)域高品質項目可租空間依然稀缺。”

??高力國際監(jiān)測顯示，2017年，8個新項目完工入市，致使北京甲級寫字樓市場總存量上升至約637萬平方米。凈吸納量于2017年達34.1萬平方米，同比上升約77%。新項目推升平均空置率同比上升0.3個百分點至8.3%，同時釋放部分受抑制的需求，特別是來源于租戶的搬遷和擴張的需求。

??由于需求穩(wěn)定且若干高于平均租金水平的新項目入市，北京市平均租金同比增長0.4%至人民幣331.8元每月每平方米。盡管如此，若干競爭加劇的子市場內，業(yè)主提供租金**、提高代理傭金或其他激勵策略，以期于年底達到或維持較高的出租率。

??鑒于若干項目延期至2018年，特別是北京又實施了“停工令”，高力國際預計，2018年北京寫字樓市場供應將達頂峰，總建筑面積約100萬平方米的11個新項目將完工入市。并且自2018年起，CBD**地塊和麗澤金融商務區(qū)將成為新供應的目標區(qū)域。高力國際預計北京市整體空置率將從2017年底的8.3%上升至2018年底的14%，預計2018年平均租金同比將下降1.2%。

??世邦魏理仕也表示，這是繼2008年以后首次出現(xiàn)供應高峰。預計北京市交付項目中達到甲級標準的寫字樓體量占總體近70%，遠高于當前存量水平。

??高力國際建議，租戶可以利用這個機會優(yōu)化其選址和成本控制，業(yè)主則應將此視為提升物業(yè)品質和對租戶服務質量的推動力。

??隨著辦公場所理念的演變和革新，新一代辦公人群對開放、靈活、以活動為基礎的辦公空間的接受度和認可度日益提升。世邦魏理仕中國區(qū)跨國企業(yè)服務項目管理部主管熊蓉暉表示，“寫字樓租戶選址不再局限于傳統(tǒng)寫字樓，商務園區(qū)、‘商改辦’、‘酒改辦’等選項受到越來越多歡迎。這些項目一方面緩解了過去幾年北京傳統(tǒng)寫字樓市場供不應求的局面，另一方面也為如何創(chuàng)新、高效、人性化地設計和使用空間提出新課題?！?/p>

??世邦魏理仕中國華北區(qū)資產服務部資深董事馬岳軍表示，“2018年，樓齡超過十年的優(yōu)質寫字樓總體量將占總體市場存量近50%。越來越多業(yè)主將對現(xiàn)有物業(yè)的軟硬件進行升級改造，以應對高品質新項目的競爭。其中，租戶結構優(yōu)化和綠色、健康的辦公環(huán)境將成為升級改造的主要方向?！?/p>