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預計今年全市整體空置率將保持平穩
在新增供應保持穩定的情況下,2017年廣州寫字樓租賃市場活躍,租金持續攀升,表現亮眼。并且,去年廣州甲級辦公樓市場整體租金增長位列四個一線城市首位,空置率也首次回落到雙位數以下。
另外,由于個人購買商業物業受限,長租公寓、聯合辦公等興起的原因,2017年商業物業的大宗交易表現也非常突出。
■新快報記者 謝蔓
租賃需求持續旺盛
甲級寫字樓空置率低至9.8%
2017年全年甲級辦公樓新增供應約為33萬平方米,較2016年減少40余萬平方米,且大部分集中在上半年。因新增供應較少,且多數新項目與前一年竣工項目的租賃情況理想,2017年度整體空置率顯著下降2.1個百分點。至年底的9.8%,為近六個季度最低。
仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示,2017年度廣州甲級辦公樓租賃需求持續旺盛且集中于珠江新城,高品質的新項目尤其受到市場歡迎。市場對新興辦公樓市場——琶洲的認可度正在不斷提高,新項目的租賃表現與未來項目的預租表現均相當出色。2017年全市凈吸納量超過40萬平方米,為近五年來第二高位。核心區域租賃需求呈多樣化趨勢,除傳統的高承租能力的行業外,聯合辦公行業的擴張需求也相當可觀。此外,廣州科技行業進駐甲級辦公樓的趨勢更加明顯,特別是大面積的租賃需求較為突出;因琶洲新近竣工的項目能提供充足的大面積可租空間,該區辦公樓尤為受到科技企業的青睞。
分析認為,隨著供應高峰過去,新落成項目在2017年得到快速吸納的良機,不少業主的租賃壓力因此得到緩解,漲租信心增強并逐步上調租金。這一市場動向集中體現于下半年珠江新城甲級項目的整體漲租。在核心商務區的帶動下,全市整體租金值全年同比增長3.3%,漲幅較2016年顯著提高。在其他一線城市租金增長相對平緩的情況下,廣州位居四個一線城市之首。
廣州甲級寫字樓以“黑馬”的姿態跑贏其他三個一線城市,還有一個原因就是廣州寫字樓租金的基數低。據第一太平戴維斯發布的數據顯示,2017年第四季度北京甲級寫字樓平均租金達到340元/平方米/月,深圳為232.5元/平方米/月,廣州則為162.8元/平方米/月。租金水平遠低于北京和深圳。來自戴德梁行的數據則顯示,2017年末,廣州核心商圈甲級寫字樓市場平均租金為181.3元/平方米/月,較2016年末上升7.4%。珠江新城的平均租金繼續引領全市,年末錄得每平方米每月195.2元,同比上升8.6%;處于快速成長期的琶洲商務區年末平均租金同比攀升15.4%。2017年,TMT、專業服務和金融類行業成為廣州優質辦公空間的吸納主力,但金融類占比較2016年略微下降。內資企業主導市場擴張,占比較2016年繼續擴大。各大商務區中,珠江新城繼續成為企業搬遷擴張的首選區域,琶洲板塊則繼續加快吸納速度。
值得指出的是,在去年的寫字樓市場中,租金表現最突出的分別是位于珠江新城的周大福金融中心、廣州國際金融中心和凱華國際三個物業,其月租金都超過了300元/平方米/月。
2018年珠江新城空置率
或降至個位數
仲量聯行預計2018年廣州經濟增長將延續2017年的良好態勢。仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖預期,穩健的經濟形勢與上市公司普遍良好的盈利狀況將為辦公樓市場需求提供有力支持。而基建與配套更為完善的琶洲市場則將繼續吸引以科技與互聯網企業為代表的升級需求。預計2018年甲級辦公樓供應超過34萬平方米,與2017年基本持平,但全部供應均來自新興細分市場例如琶洲。在持續穩定需求的支持下,全市整體空置率將保持平穩,而琶洲市場空置率則將由于新增供應的出現而呈現一定上揚。隨著珠江新城空置率繼續保持明顯下降的趨勢,并預期在2018年將有可能降至個位數,業主對租金將有更高的期待,從而延續全市整體租金值繼續上升的勢頭。
在投資市場上,金融機構將持續關注核心區域物業情況,而其他大型企業的自用需求則將在新興市場的非甲級在建項目上得到較明顯體現。
高入駐率帶來漲租行情 投資市場大宗交易活躍
2017年度整體投資市場成交也較2016年上升,其中IT企業與國企的自用需求尤為突出,金融與保險企業的問詢也十分積極。由于核心區域的甲級可售辦公樓項目數量有限,許多非核心區域的在建項目因此受到關注。同時,據不完全統計,2017年國內一線城市房地產行業并購案超過200宗,涉及金額超過2100億元。全國投資市場興旺,國內房地產市場大宗交易持續活躍。
根據戴德梁行的最新數據,按照交易的面積計算,2017年,廣州的大宗交易中,寫字樓占了50%,另外商業占了41%,而酒店和公寓各占了7%和2%。其中,核心區域,穩定租金收入的商業購物中心持續得到投資者的青睞。CBD優質寫字樓,新興CBD區域的高品質物業,受到投資者持續關注。另外,造成去年廣州市場大宗交易表現突出的原因還有,“330新政”出臺后,個人購買商辦物業受到限制。同時,長租公寓、聯合辦公的興起也使大宗物業資產包受到市場青睞。
