廣州寫字樓供應及空置創新低 創新零售業態層出

近日，世邦魏理仕發布《2017年廣州房地產市場回顧與展望》，解析廣州優質商業地產市場狀況與趨勢。

優質寫字樓市場：供應低谷，空置水平創歷史新低

2017年全年，廣州新增寫字樓供應22.6萬平方米，是自2007年以來的供應低谷，同比2016年減少76.2%。而吸納方面，全年吸納量達到59.7萬平方米，盡管吸納量同比減少24.4%，但足以令空置率同比下降4.9個百分點，年末空置率7.5%，創歷史最低。其中，珠江新城空置率更是比2016年下降了6.2個百分點，第一年錄得個位數的空置水平。

大面積空置迅速去化，業主議價能力大幅提高，租金增長加速。租金全年同比上漲6.5%，增速較2016年增長了2.5個百分點。其中，琶洲和珠江新城租金增長跑贏全市平均水平，琶洲甚至錄得13.1%的年度租金增長。

從租戶組成方面開，通訊/新媒體/科技（TMT）成交占比繼續攀升。TMT、金融服務業和專業服務業繼續位列全年成交前三。而按照面積計算，TMT占比達到29.5%，較2016年提升五個百分點；金融服務業位列第二，占比25.6%，也較2016年提升1.6個百分點；但排名第三的專業服務業則僅占13.9%的年度成交面積，占比較2016年下降5.9個百分點。

世邦魏理仕廣州顧問及交易服務|辦公樓部主管黎青山表示：“預計2018年供應量將大幅增加至50余萬平方米，但其中的甲級供應僅有2座，共約19萬平方米，甲級供應仍然稀缺。區域分布方面，未來一年的主要供應將分布在琶洲、金融城及萬博。而珠江新城預計沒有新增甲級供應，是近八年來的首次，將支撐該區域租金的持續上揚。另外一方面，2017年下半年，國內及國際多個共享辦公品牌開始布局廣州，大面積需求持續旺盛，預計新一年市場將有共享辦公品牌的集中成交。”

優質零售物業市場：購物中心租金微漲, 餐飲市場百花齊放

2017全年供應量和吸納量分別約39萬平方米和36萬平方米，較2016年上漲31.1%和0.7%。全年租金僅同比微漲0.5%，至每日每平方米36.6元，但得益于開業的低租金策略，社區型購物中心年內便錄得4.5%的租金增長。空置率上升0.1個百分點，至7.5%。

租戶表現方面，采用傳統運營模式的百貨及超市的關閉潮持續。與此同時，與物流配送緊密結合及主打生鮮，包含餐飲服務的新型超市，則積極擴張。餐飲市場百花齊放，創新品牌不斷涌現，尤其是單品店和網紅餐飲，擴張積極，當中不少還獲得Pre-A輪融資。未來一年，餐飲熱度預料將持續，廣東餐飲品牌在各地購物中心差異化的努力下，被引入外地市場，走出廣州，同時也有外地餐飲品牌積極探索并落點本地。

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|商業部主管嚴思慧表示：“2018年預計有47萬平方米新增供應，除了珠江新城以外，其余項目大部分分布在社區商圈。盡管供應并不少，但年內這些項目的開業對核心及次級商圈已有物業的租金影響有限。新零售背景下，實體零售重燃熱情，未來購物中心的功能中，銷售會減弱，衍生出展示、體驗、就餐、聚會、娛樂、服務和教學等復合多功能。線上線下的緊密結合、科技應用會是零售業未來的發展趨勢，對購物中心而言無疑是利好。”

優質物流設施市場：七季度首次新增供應，大灣區規劃利好

2017年僅四季度錄得約11萬平方米的新增供應，結束了近七個季度的“供應荒”。新供應主要位于從化及南沙等區域，包括黃埔和增城等廣州核心倉儲區域則仍然缺少高標倉供應。

需求方面，隨著周邊包括佛山和東莞物流倉租金的增長及大面積空置的減少，這些區域對廣州倉庫需求的分流作用有所減弱，且由于核心區域供應欠缺，去化速度改善，空置率較2016年末回落2.3個百分點，至9.9%。盡管如此，但業主態度務實，2017年租金僅錄得0.8%的租金增長，至年末的每月每平方米35.7元。

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|工業部主管鄧偉表示：“2018年預計供應將達25萬平方米，是近五年的供應高峰。新供應分布在從化、花都和南沙，傳統區域的蘿崗和增城仍然沒有供應。在當前周邊城市仍陸續出現新落成物業的情況下，這些新增供應恐將帶動全市空置率的上揚。

在大灣區規劃利好及跨珠江口基礎設施的加快推進下，珠江口西岸受到投資者關注。中山作為多個基建項目——包括深茂高鐵和深中通道的西岸落點，以及作為珠三角東西岸的連接點，也被認為是受惠于港珠澳大橋的城市，成為物流地產商積極布點的區域。而佛山東鄰廣州，盡管對物流而言，在珠三角的區位稍遜于東莞，但相比后者，佛山供應更多，租金議價空間相對較大，也能覆蓋未來珠西的增長需求，因此仍然是未來物流市場的熱點區域。”