萊坊：上海甲級寫字樓市場租賃需求 聯合辦公需求強勁

　　01月08日，萊坊回顧2017年第四季度上海房地產市場情況，報告顯示四季度甲級寫字樓租金環比持平，維持在每天每平方米人民幣9.7元，零售市場整體空置率繼續上升至14.4%，房地產投資市場表現活躍，錄得十宗商業地產整購交易。

　　甲級寫字樓

　　第四季度，上海甲級寫字樓市場新增供應量為494,000平方米，同比減少了24%。新交付的寫字樓集中于新興商務區，包括位于虹橋商務區的麗寶廣場一期（50,897平方米）、浦東前灘的世貿中心二期及三期（126,948平方米）以及徐匯濱江的東航濱江中心（62,000平方米）。第四季度，全市甲級寫字樓平均租金保持平穩，維持在每天每平方米人民幣9.7元，而整體市場空置率環比下跌0.4個百分點至4.3%。

　　第四季度，聯合辦公需求強勁，吸納了不少甲級寫字樓面積。國內企業對于核心商務區的辦公租賃需求部分填補了外資企業外遷造成的空置面積。第四季度租賃需求的回暖避免甲級寫字樓市場空置率進一步上升。

　　第四季度，上海寫字樓投資市場成交8宗寫字樓整購交易，成交金額超過人民幣120億元。基匯資本以人民幣29.54億元的價格從SOHO中國購入位于長寧臨空的凌空SOHO部分面積。雅迪集團則從平安信托手中買下位于虹橋商務區的虹橋協信中心7號樓，成交金額為人民幣3.71億元。

　　目前市場上頗為流行的聯合辦公模式發展迅速，之前的租賃要求已經不能滿足其自身的發展，不少聯合辦公品牌已經從之前租用街鋪、寫字樓裙房轉向租用標準寫字樓；從先前2,000至3,000平方米的辦公面積到現在租用6,000平方米以上的辦公面積。聯合辦公正在上海甲級寫字樓市場扮演越來越重要的角色，例如WeWork租用中海國際中心B棟27,000平方米的辦公面積、國內的Distrii辦伴科技在徐家匯的港匯恒隆廣場二座租用了三層空間。

　　萊坊上海研究及咨詢部主管及董事楊悅晨表示：“我們認為聯合辦公的迅猛發展將有助更有效吸納目前甲級寫字樓市場的辦公空置面積。這些聯合辦公品牌對于租金的支付能力較強，我們預計2018年第一季度市場租金有望反彈1%，未來一年整體租賃市場將保持平穩。”

　　零售商鋪

　　第四季度，上海零售物業市場的供應和需求均保持活躍態勢。供應市場上，有九座新商場開業，其中有三座商場位于內環內，分別是覽海國際廣場、徐匯日月光中心廣場和尚悅灣。第四季度新供總量接近85萬平方米，環比增加23%，同比增加3.5%。而在中外環區域新開的商場中，于12月16日開業的上海愛琴海購物公園體量最大，達到240,000 平方米。第四季度，除了全新開業的商場，還有兩座商場經升級改造后重新開業，分別是南京東路上的第一百貨商業中心A館B館和楊浦區的萬達廣場五角場店。

　　在為期八天的中秋國慶假期，上海400家零售和餐飲企業的銷售額為人民幣111.6億元，同比增長10.7%。第四季度也正逢雙十一的購物狂歡節，上海在天貓的成交額為人民幣21.59億元，消費力占所有內地城市之首。雙十一期間，線下實體店推出各種促銷活動，銷售明顯復蘇，數家百貨店當天銷售額同比翻番。

　　第四季度，上海主要商圈首層平均租金環比上升3.0%至每天每平方米人民幣57.9元。其中，主要商圈購物中心首層平均租金為每天每平方米人民幣61.1元，而主要商圈街鋪的平均租金為人民幣54.6元。由于數座新商場集中開業，購物中心的整體空置率繼續環比上漲2.8個百分點至14.4%。

　　大宗交易市場上，第四季度零售物業也錄得數宗成交。2017年年底，瑞威資本攜手新田集團正式完成浦江鎮O’mall華僑城商業中心一期和二期的并購簽約，該項目收購總額約人民幣15億。萬科地產旗下的商業地產品牌印力集團攜信城不動產收購了位于三林核心區內已停業的三林城市商業廣場。

　　萊坊上海研究及咨詢部主管及董事楊悅晨表示:“預計2018年零售物業的租金將再上漲3-5%，空置率保持在兩位數。預計2018年上海將有超過300萬平方米的新商場開業 ，代表項目有凱德集團的凱德晶萃廣場（86,000平方米）、香港置地和旭輝集團聯手打造的置匯旭輝廣場（130,000平方米）以及利福國際的大寧久光百貨（122,000平方米）。未來一年，傳統實體零售業將繼續回暖，零售業將進一步向“線上+線下”相結合的新模式發展。“