聯合辦公入住甲級寫字樓： 一線城市寫字樓市場變革信號

一則亞太地區最大體量的WeWork項目落戶中海國際中心的消息揭開了外資聯合辦公擴張一幕：在拿下44億美元融資之后，wework新增位于浦西的中海國際中心2.7萬平方米與浦東某甲級寫字樓1.5萬平方米的辦公面積。

wework近期的動作表明，過往以租賃廠房、倉庫等業態翻新改造成辦公室為主的聯合辦公，入駐甲級寫字樓了。多名業內人士認為這是寫字樓生態面臨變革的一個重要信號。

一名長期關注聯合辦公的業內人士分析指出，這與最近半年上海的寫字樓需求下降、業主方出租壓力有關。

事實上，對比去年甚或前年，一線城市中北京、上海、深圳的寫字樓市場供應增加不斷，只有廣州的供應量有回落態勢。以上海為例，寫字樓租賃市場新增供應量創歷史新高，2017年前三季度上海寫字樓新增供應面積高于去年全年23.6%。其中新興商務區租賃型寫字樓交易量尤為突出，2017年前三季度的成交面積達54萬平方米，是核心商務區的1.6倍。

上海部分位于核心區的老甲級寫字樓已下降到60%-80%出租率的臨界點，此時聯合辦公作為需求主力，就解決了寫字樓空置率下降一大難題。

上述業內人士認為，wework入駐中海國際中心整棟寫字樓，其實也給了寫字樓業主一個啟示，只有充分滿足終端客戶的需求才能提升去化率。“目前已經有業主在探索產品的更新，聯合辦公與傳統辦公各有優勢，也各有缺陷，兩者如何結合應該是從整棟樓的角度去考量。”他認為，聯合辦公營造的生活方式很可能代表未來10-20年的辦公服務需求，所以作為業主方，都需要注意產品的更新換代；業主要主動求變，為產品增加附加值，確保產品的市場競爭力。

互聯網思維

上述業內人士認為，聯合辦公能夠成功滲入甲級寫字樓市場在于目前的市場錯位，傳統寫字樓的產品相對聯合辦公產品在服務和配套上均有落后之處，未來市場的走向取決于寫字樓產品的更新速度及更新后的品質，以及聯合辦公的產品是否可以做出業主無法復制的核心競爭力。未來的產品必須從策劃開始就要考慮，整棟物業的產品都要適應這種辦公需求的趨勢。

一個趨勢是，聯合辦公的互聯網思維正被應用到配套服務的科技化上。比如，裸心社開發了社區APP“遇見”，此前還與浙江建工聯手，除了打造杭城首家裸心社外，雙方聯合品牌命名對外經營，共同打造服務于整個歐美金融城（EFC）的高端聯合辦公空間。此外，浙江建工將擬采用裸心社的CAAS軟件（Community As A Service）和專有技術，應用到歐美中心（EAC）、歐美金融城（EFC），構建以建筑為中心的移動社交網絡和水平后端平臺來連接租戶，為共享工作空間及場地空間提供操作后臺平臺，并將租戶鏈接到裸心全球社區。

據介紹，裸心社CAAS軟件，是目前廣泛應用于全球所有裸心社的社區手機APP，如今被更多商業地產采用。不久前裸心社的創意團隊已經正式將這一服務推向香港市場，為更多房地產和商業地產提供便捷體驗。

正如上述業內人士所言，傳統寫字樓直接租給聯合辦公運營商也是偷懶的做法。從聯合辦公的角度看，靠二房東模式賺錢沒有持續性，一旦掌握物業的業主方成功做好產品換代，推出類似的一手產品，聯合辦公的二手模式就沒有存在價值。因此，如果聯合辦公運營商仍然只是二房東性質，長線投資并不被市場看好。

未來趨勢

仲量聯行華東區研究部高級經理姚耀分析指出，從wework入駐中海國際中心這一案例可以看出未來甲級寫字樓的趨勢：聯合辦公市場非常龐大，除了傳統辦公樓的主力租戶外，目前還涌現很多新的辦公群體，比如新媒體、新科技行業等。這一波聯合辦公運營商，包括新的運營商與傳統的開發商轉做運營商，他們的擴張給了上述新的需求者很好的空間。相比傳統的辦公樓與商務中心，聯合辦公的優勢在于配套與服務，企業為了迎合新時代員工的需求，需要在辦公室融入更多新元素。

實際上，不僅是自由職業者的辦公要求，企業包括央企也會將一些團隊部門放到聯合辦公空間，因為不僅辦公方式靈活，還可以令不同的項目團隊節約成本，希望有一些激發靈感的效果。

姚耀分析了寫字樓市場三大趨勢：首先，聯合辦公項目成功的元素一定要具備一定配套、科技、規模，運營模式里面將會出現大批會員制，如果只有一個布點的話，顯然規模不夠，因此快速擴張是為了規模化；寫字樓引入聯合辦公空間可以提升財務效率。一般而言，傳統寫字樓使用率最多100%，而聯合辦公實際上可以做到使用率120%甚至更高；再次，從房地產開發商角度來看，共享效應的產生，不僅是財務上的需求，打造新型的適合北京上海的全球城市也促進寫字樓市場的變革。

目前，聯合辦公項目布局多分布于一線城市，二線城市如成都、南京也有本土品牌；運營商素質良莠不齊。

姚耀認為，如果辦公空間仍然從房地產開發商的盈利角度出發，按照這種思路去做會越來越吃力，必須要去關注終端客戶的需求。目前比較新的趨勢是：小生態難以效仿，還有很多文章可以做。

當物業生態圈最底層的租戶行為已經發生變化，加上未來聯合辦公與行業洗牌，聯合辦公項目與長租公寓規模效應等新物業形式聯合在一起，貫穿整個房地產產業鏈，打造生態圈。

上述業內人士指出，電商、聯合辦公正在改變人的行為模式，聯合辦公運營商需要迎合上述幾個趨勢。“很多新技術在滲入聯合辦公空間，個體的短時間比單位產出更高”。

市場變化，寫字樓業主方選擇引入聯合辦公的時候就需要有甄別性，聯合辦公空間反過來對業主資產管理能力也有要求，兩者是可以做到相互補充的。

上述業內人士指出，業主有能力的話，可以效仿中海國際中心，直接整棟為wework定制。“就像手機，做iPhone代工的利潤最高，不行就只能做富士康。”